2021年兰州房地产市场年报

Original 瞻瞻前瞻顾问

2024-08-23

2021年兰州房地产市场年报

2021年兰州楼市上半年整体保持平稳，下半年受市场下行影响，加上新冠疫情，市场表现急剧下降，面临“山重水复疑无路”境遇。

展望2022年，整体行业政策呈现修复和宽松。从兰州市场来看 “金三银四”为传统置业旺季，但受相关利好政策出台时间不确定性，预计二三季度兰州楼市将迎来回暖，迎来“柳暗花明又一村”。

PART 1 宏观环境

国家政策

2021年，房地产行业去杠杆从控制风险到制造风险，百强规模房企接连出现了债务违约问题，甚至到了破产清算的境地。
央行第三季度例会定调“两维护”，政治局会议首提促进房地产业良性循环，预示着阶段性调控已达顶点，后续政策将稳字当头。
行业背景

“上半年不赚钱也要拿地，下半年让利也不投资”是2021年房企投资真实的缩影。
从企业端看，国企、央企可谓“全年无休”，始终是土地市场“生力军”，规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，取而代之的是国企、央企成为市场的领头羊。
兰州政策

政策面来看整体市场监管趋严，短期内不会出现高压政策，需求面通过放松户籍、公积金调整方面实现市场需求的刺激，整体来看就是以稳为主。

PART 2 土地市场

经营用地

2021年兰州经营性用地整体供应量上涨明显，成交量价有所下滑。

兰州市近五年经营性用地供求走势

◎来源/前瞻顾问

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兰州市近五年经营性用地供求走势

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分区域来看，供求量最大为兰州新区，其次为文创城和皋兰县板块；主城陈官营地价最高，近郊定远地价最高，远郊榆中县地价最高。

2021年兰州经营性用地分区域成交量价

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住宅用地

2021年兰州住宅用地供应量上涨明显，成交量价齐跌。

兰州市近五年住宅用地成交量价

◎来源/前瞻顾问

兰州市近五年住宅用地成交量价

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分区域来看，供求量大主要表现在兰州新区，其次为皋兰县；主城陈官营地价最高，近郊定远地价最高，远郊榆中县地价最高。

2021年兰州住宅用地分区域成交量价

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商服用地

2021年兰州商服用地供求量价齐降，成交量不足2021年的30%。
兰州市近五年商服用地成交量价

◎来源/前瞻顾问

兰州市近五年商服用地成交量价

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分区域来看，供求量主要集中在兰州新区，其次为陈官营；主城陈官营地价最高，近郊定远地价最高，远郊榆中县地价最高。

2021年兰州商服用地分区域成交量价

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成交溢价率

2021年兰州经营性用地溢价地块107宗，综合溢价率0.1%，成交主要集中在郊县区域为历年最低，溢价率≤3%的地块占比94%，以勾地为主的拿地方式并未改变。

兰州市近五年经营性用地综合溢价率走势

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PART 3 住宅市场

整体市场

2021年整体住宅供应量为837万㎡，同比下降8%，成交量为799万㎡，同比下降15%，成交均价为8783元/㎡，同比上涨2%，供求量均小幅回落。
商品住宅：2021年整体市场供求量均回落，上半年市场表现相对平稳，下半年市场逐步转凉，房企降价促销，冲量实现去化；年末存量上升，周期拉长。
兰州市整体商品住宅供求量价走势

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兰州市整体商品住宅存量及去化周期

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主城市场

住宅量价：主城主力供应、成交以恒大文旅城和兰州碧桂园为代表近郊超级大盘项目，贡献了主力成交，拉低了整体均价，而主城核心区域基本处于供不应求状态。

兰州主城商品住宅供求量价走势

◎来源/前瞻顾问

兰州主城商品住宅供求量价走势

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住宅存量：小幅下降，去化周期12个月，市场整体呈现健康。

兰州主城各区商品住宅供求量价走势

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兰州主城各区商品住宅供求量价走势

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住宅成交结构：三室产品占据绝对主力，四室成交占增加明显；面积段集中在90-119㎡，成交占比达57%，主城以刚需为主，130㎡及以上市场份额增加，改善需求有递增趋势。

兰州主城区商品住宅分面积成交占比

◎来源/前瞻顾问

兰州主城区商品住宅分面积成交占比

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住宅单价/总价：主城住宅成交价格以80万以下总价段产品为主，占比33%，150-200万成交占比大幅增加。整体呈现刚需占主流，改善有上升态势。

兰州主城区商品住宅单价段成交占比

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兰州主城区商品住宅总价段成交占比

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二手房：在主城新房供不应求的情况下，二手房成交呈现扩大趋势，城关区二手房成交最为突出。

兰州市二手房供求量价走势

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主城区各区二手房成交量价走势

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PART 4 市场看点

土地成交主城转外围

近五年兰州市主城及近郊可供土地有限，主要供求集中在远郊区域，主城区土地稀缺有价无量，成交主要集中在外围郊县。

限地价竞配建收效甚微

政策层面因城施策、分区调控，未出台严厉政策，土地市场迎来“限地价、竞配建”模式，但效果甚微。
龙湖逆势补仓

兰州市场上半年整体保持平稳，下半年受全国市场大环境影响进入下行趋势，龙湖逆势补仓，表现突出。

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政府催缴房企土地金

在政府财政收入对土地出让金依赖度逐年提升，和开发商拿地意愿下降双重背景之下，政府下半年在催促房企缴纳欠款土地金的同时，有意加大土地供应量。
住宅市场急剧下滑

上半年整体市场表现平稳，供求高位，开盘去化率较高。下半年市场急剧下滑，开盘去化率呈断崖式下跌。

市场降价频出

受近期市场整体环境影响，兰州市场呈现明显区分：外围区县项目打折力度大于主城区项目，外围区县折扣在1000-1500元/㎡之间，主城区折扣力度基本在1000元/㎡以下，部分项目折扣力度达到2000-3000元/㎡。

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热点板块相对集中

城市单盘最高流量成交位于城关区青白石板块，青白石板块成交金额占市场总量的19%；城区主要集中于七里河崔家大滩、西固陈官营、城关黄河北等城市发展热点板块。
刚需“上山”近郊置业成主流

在市区的价格挤压之下，刚需客户主要集中在文创城板块、兰州新区、青白石板块、以及榆中区域的定远板块进行置业，“上山” 置业成为市场主流。

PART 5 房企表现

截止2021年底，品牌房企进驻兰州有20家，且多布局于城市近郊和外围，在主城供应日益稀缺的情况下，近郊和外围将成为品牌房企主要布局区域。

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PART 6 趋势研判

预判2022年，房地产业保障其良性发展下政策、融资、信贷等将边际改善，但市场的下行短期难以改善，市场从繁荣期逐渐向衰退期过渡，预计明年二、三季度，市场或将迎来触底反弹。

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